新聞來源：住展雜誌
撰文∕劉明佩
買賣房屋就如同購買任何產品一樣，會隨著產品附 上說明書，而房子既不是科技產品，也不需要了解怎麼使用，為何也要閱讀房屋的文件呢？事實上身為消費者就必須了解消費購買產品的詳細資料，即使小到手機， 大到一間房子，這個道理仍然是不變的。因此，在閱讀一本「不動產說明書」時，到底哪些是買賣房屋時不可遺漏的重要資料呢？這裡將解析首部曲中提到的產權、 房屋結構、社區管理，以及簽約時應該要知道9大重要文件，讓你在買屋賣屋之前，確保自己的權益。
《不可不看 1》登記簿謄本
有許多人誤以為有了土地或建物所有權狀就是對不動產有所有權 ，事實上不動產的實際現況，是要以地政機關所記載的登記簿為憑。登記簿是地政機關記載土地、建物權利狀態的法定簿冊，可分為「土地登記簿」、「建築改良物 登記簿」。因此在登記簿中可以看到：土地及建物座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權狀況等，而一般人可查閱並持有的則是「登記簿謄 本」，就是登記簿的複製本，其中會依照申請查閱項目的不同，而將登記簿上取自部分資訊列印成冊，提供一般民眾使用，同時登記簿則是存放在各縣市轄區地政機 關存檔紀錄用。
登記簿謄本哪裡有？
申請登記簿謄本有兩種方式，如像在地縣市轄區地政事務處，到相關櫃檯服務處，索取申請表格填寫後，交由相關服務人員辦理，同時繳交相關費用即可。另外也可上網至http://
www.gov.tw/ ，由內政部地政司所提供的「申請土地、建物登記簿謄本」表格下載，依照指示後選擇付費機制後即可完成。
《不可不看 2》地籍圖
地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等，要特別留意的是房子有沒有可能建在道路用地上或是公共設施用地上，這可是攸關每位屋主權益的大事喔！
地籍圖哪裡有？
民眾親自到中華民國內政部土地測量局地籍資料庫申請（地址位於台中市南屯區黎明路二段497號4F
），或上網http://www.lsb.gov.tw/，線上申請地籍圖服務項目，以及利用服務信箱service@mail.lsb.gov.tw與專線電話:(04)22522966諮詢。
《不可不看 3》建物平面圖、建物位置圖
通常要查詢建物平面圖與建物位置圖的資料，就必須在「建物測量成果圖」中獲得相關資料，因為建物測量成果圖不僅含有建物平面圖與位置圖的資訊，同時 也標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸的詳細資料。屋主可了解實際建物面積大小，以及附屬建 物像是陽台、雨遮等面積，同時清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。
建物測量成果圖哪裡有？
民眾可向所在縣市轄區地政事務所臨櫃申請「建物測量成果圖」謄本，或上網
http:// www.gov.tw/，選擇由內政部地政司所提供的「建物測量成果圖謄本」表格下載提供線上網路申請謄本，依照指示後選擇付費機制後即可完成。
《不可不看 4》土地及建物管理使用的決議書或會議記錄
目前土地和建物的管理使用，要注意的是有無分管協議，像是大樓的管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等。
土地和建物管理使用決議書和會議紀錄哪裡有？
相關文件資料會存放在各縣市政府工務局建築管理處，或查詢各縣市政府所提供的工務局網站，依照執照號碼、類別與「使照與門牌」、「使照與地號」等選項查詢相關紀錄。
http://www.dba.tcg.gov.tw/html/main.htm
《不可不看 5》土地使用分區證明
該資料顯示該筆都市土地的合法用途及強度，若為住宅區、商業區，一般住宅使用沒有問題，若為工業區則需留意工業住宅的相關問題。若作為商業使用，除要查使用執照上之建物用途外，查明該使用分區可以做為該用途使用。
土地使用分區會影響將來開發的可能性，例如：屋主想申請營業登記等，就必須弄清楚土地使用分區現況。
土地使用分區證明哪裡有？
申請核發土地使用分區證明，可向經濟部水利署台北水源特定區管理局的網站http://www.wratb.gov.tw/，線上下載申請核發轄區內土地使用分區證明表格。
《不可不看 6》非海砂屋、非輻射屋檢測證明書
建物本身是否有滲漏水？是否增建？或是地震後有無龜裂等情況，都必須事先查看。
非海砂屋、非輻射屋檢測證明書哪裡有？
通常可向建商或賣方索取非海砂屋證明，與要求賣方出示「無輻射污染證明書」或請建商出示「無輻射污染證明書」的合格鋼筋，或向地政機關查詢輻射屋檔案，連線23623306或23623261向原能會輻射屋資料庫查詢。
該屋是否是海砂屋或輻射屋，同時也會在不動產標的現況說明書附件中，有分細項目說明該屋的情況。
《不可不看 7》買賣斡旋金契約
所謂斡旋金，顧名思義就是買賣雙方之買賣條件尚有差距（例如價金、付款方式…等），買方基於承買之意思交付相當之金額，於一定的期間由仲介業者代理 您向賣方提出您的要求及表達承買意願，如果在這個期間內，賣方承諾了您的承買條件並簽收時，斡旋金即成為定金，詳列價格和付款方式是為了避免金錢爭議，以 及讓價格透明化。
買賣斡旋金契約哪裡有？
目前絕大多數的買方透過房屋仲介業者購屋，因此當買方中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為斡旋差價之用， 當屋主同意出價時，該價款即轉為定金，並同時達成該筆交易，並兩方會在仲介業者所提供的書面文件契約上簽署，而此份文件就是買賣斡旋金契約。
《不可不看 8》不動產買賣合約書
簽立不動產買賣合約書是整件買賣合約的開始，也是最重要的一件事----因為買賣雙方彼此所應履行的義務和得享有的權利都在合約書中有所規範，所以合約書相關條款之簽立及記載皆關係買賣雙方之權益甚鉅，應當注意。
同樣是為了讓交易合理和透明化，所以應該將每項應繳納的稅額和規費記載在「說明書」上，買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分，避免日後不會有不必要的爭議。
不動產買賣合約書哪裡有？
不動產買賣合約書，通常會是建商或是賣方所提供。
《不可不看 9》貸款約定
因不動產買賣交易金額龐大，買方有時亦基於資金運用之考量，一般都會於購屋時向金融機構申辦貸款。因貸款成數之多寡，金融機構除了會鑑估不動產標的 價值外，更與借款人本身的債信及清償能力息息相關。關於不動產買賣合約書中關於貸款之約定，一般來說會約定由借款人自行指定或由承辦代書推薦，不過，不論 由誰指定，買方於申貸時所應備齊的文件，可一樣也不能少，因為這關乎整個契約進行的順暢與遲速，值的一提的是，許多買方對貸款利率及成數可說是「錙銖必 較」，絕大部分的買方於貸款時都想取得更優厚的的低利率（如勞貸），這種心理原本無可厚非，但是仍應以履約順暢為前提，許多買方因貸款問題而造成履約延 遲，或因承貸資格無法貸得所需款項時，除了影響合約之履行外，更可能因此負有違約責任。有鑑於此，建議買方於辦理購屋貸款前應審慎考量貸款條件及個人因 素，並且不要一昧想要高貸或追求低利率，因為諸多外在因素及政府政策並非一體適用每一個購屋者。
貨款約定哪裡有？
貨款約定，是詳細列在「不動產買賣合約書」中。貨款部分詳細紀錄在不動產合約書中「收款條件與方式」。
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